O que é mR Empi

É um conjunto estruturado de protocolos, checklists e processos para realização de vistorias técnicas em dois momentos críticos da cadeia imobiliária:

Momento 1: Construtora → Incorporadora (Recebimento da OBRA)
Quando a construtora conclui a obra e faz a entrega para a incorporadora

Contratante: Incorporadora
Documento de referência: CONTRATO entre construtora e incorporadora
Objetivo: Verificar se a obra está conforme contratado e normas técnicas

Momento 2: Incorporadora → Proprietários/Síndicos (Recebimento das EDIFICAÇÕES)
Quando a incorporadora entrega unidades autônomas e áreas comuns

Contratantes: Proprietários (unidades) e Síndicos (áreas comuns)
Documento de referência: MEMORIAL DESCRITIVO apresentado na venda
Objetivo: Verificar se a entrega está conforme prometido e normas técnicas

O princípio fundamental:
"Chegar ANTES do problema, não depois"

Os 3 instrumentos da mR Empi

DEFINIÇÃO
Documento técnico que registra o estado de conformidade da obra ou edificação em relação às normas técnicas e ao projeto aprovado.

CARACTERÍSTICAS

  • Gerado via plataforma SafetyCulture
  • Checklist com 200+ itens verificáveis
  • Base Regulatória: ABNT NBR e Leis 
  • Registro fotográfico georreferenciado
  • Assinatura digital com ART/RRT do inspetor

ÍNDICES GERADOS

  • IPRR: Índice de Performance de Recebimento (Construtora)
  • IPC: Índice de Performance de Conformidade (Edificação)

APLICAÇÕES

→ Momento 1: Construtora → Incorporadora
→ Momento 2: Incorporadora → Proprietários/Síndicos

DEFINIÇÃO
Documento que estabelece previamente o que será verificado durante a inspeção, garantindo transparência e acordos claros entre as partes.

FUNÇÃO

  • Define escopo da inspeção
  • Estabelece critérios de conformidade
  • Lista sistemas e itens a serem verificados
  • Previne disputas sobre “o que deveria ter sido visto”

TIPOS DE TR

  • TR Residencial (edifícios/casas)
  • TR Comercial (salas/lojas)
  • TR Customizado (por demanda)

INSERÇÃO

O TR deve ser anexado aos seguintes documentos:
→ Contrato de execução da obra
→ Memorial descritivo do empreendimento

MOMENTO

Antes do início das entregas (fase de pré-comercialização ou início das obras)

DEFINIÇÃO
Documento formal que registra o aceite (ou não) da obra ou edificação após a verificação de conformidade.

TIPOS DE TA

1. TA DE ACEITAÇÃO PLENA

  • Emitido quando: 100% dos itens estão conformes
  • Efeito: Obra/edificação oficialmente recebida

2. TA CONDICIONADO

  • Emitido quando: Existem Não Conformidades (NCs)
  • Efeito: Aceite mediante prazo para correções
  • Inclui: Lista de NCs + Prazos + Responsáveis

CONTEÚDO OBRIGATÓRIO

  • Referência ao LVC correspondente
  • Índice de conformidade (IPRR ou IPC)
  • Lista de NCs (se aplicável)
  • Matriz GUT das NCs (priorização)
  • Cronograma de correções
  • Assinaturas das partes

VALIDADE JURÍDICA

O TA é documento válido para:
→ Abertura de processos judiciais
→ Acionamento de garantias contratuais
→ Negociação de reparos
→ Assembleia Geral de Instalação (AGI)

Base Normativa e Metodológica

BASE LEGAL

  • NBR 15575
    Desempenho de Edificações Habitacionais

  • NBR 16747
    Inspeção Predial

  • NBR 5674
    Manutenção de Edificações

  • Outras normas e Leis
    ABNT NBR, NR e ISO, conforme a configuração do empreendimento.

ANÁLISE DE RISCO

  • FMEA
    Failure Mode and Effects Analysis

  • Identifica:
    1. Modos de falha
    2. Efeitos
    3. Criticidade

  • Matriz GUT
    Gravidade + Urgência + Tendência

  • Prioriza correções por impacto real.

Metodologia de Priorização

FMEA (Análise de Modos e Efeitos de Falha)
Ferramenta de engenharia que identifica:

No recebimento de obras (da construtora para a incorporadora), o Índice de Prioridade de Risco de Recebimento (IPRR) é crucial para identificar falhas ocultas com os critérios de:

1. Severidade (S) – Alinhamento Normativo
2. Ocorrência (O) – Base Probabilística
3. Detecção (D) – Eficácia dos Controles

No recebimento da edificação (da incorporadora para o proprietário), a substituição de D por Custo (C) no Índice de Prioridade de Custo (IPC) reflete impactos econômicos com reparos.

Pontuação Total = S x O x D/C (máximo de 125 pontos)

+

MATRIZ GUT (Priorização Estratégica)

GUT é utilizada em ambos os casos (na recebimento da obra ou no recebimento da edificação) 

Cada Não Conformidade (NC) recebe pontuação de 1 a 5 em:

1. Gravidade (G) – Impacto do problema
2. Urgência (U) – Tempo disponível para correção
3. Tendência (T) – Probabilidade de agravamento

Pontuação Total = G × U × T (máximo 125 pontos)

Resultado

Não Conformidade encontrada na OBRA

1. IPRR por Não Conformidade (NC): IPRR = S x O x D
2. GUT por Não Conformidade (NC): GUT = G x U x T
3. Prioridade de Ação (PA): PA = MAX(IPRR,GUT)

As ações são criadas por criticidade

Não Conformidade encontrada na EDIFICAÇÃO

IPC por Não-Conformidade: IPC = S x O x C
GUT por Não-Conformidade: GUT = G x U x T
Prioridade de Ação (PA): PA = MAX(IPC,GUT)

As ações são criadas por criticidade

Prioridade de Ação (PA)

Calculado as Prioridade de Ação (PA) são elas classificadas, definido os prazos e comunicado ao responsável para a tomada de ação.

  • Níveis de PA: [≥ : 60 Crítica] – [40-59 : Alta] – [20-39 : Média] – [<20 : Baixa]

Todo esse processo de cálculo das verificações feitas no Laudo LVC é automático, assim como a comunicação ao Responsável para ação a ser tomada.

Fluxo Operacional detalhado

Atividades:
1. Diagnóstico dos processos atuais da incorporadora
2. Customização do TR para o empreendimento
3. Treinamento da equipe
4. Inserção do TR no contrato da construtora
5. Setup da plataforma SafetyCulture

Entregáveis:
✓ TR customizado aprovado
✓ Processo mapeado e integrado
✓ Equipe capacitada

Situação: Obra concluída, incorporadora precisa receber

Passo 1: Solicitação de Inspeção
→ Incorporadora aciona MGL
→ MGL indica inspetor credenciado
→ Agendamento da vistoria

Passo 2: Inspeção Técnica
→ Inspetor executa LVC via SafetyCulture
→ Verificação de sistemas construtivos
→ Registro fotográfico de NCs
→ Cálculo do IPRR (Índice de Performance)

Passo 3: Emissão de Laudo
→ LVC consolidado
→ NCs priorizadas via FMEA + GUT
→ Entrega para incorporadora e construtora

Passo 4: Correções
→ Construtora corrige NCs prioritárias
→ Nova inspeção (se necessário)

Passo 5: Aceitação
→ Se conforme: TA de aceitação plena
→ Se não conforme: TA condicionado + cronograma

Resultado: Incorporadora recebe obra com clareza técnica

Situação: Entrega das unidades e áreas comuns

Passo 1: Preparação
→ TR inserido no memorial descritivo
→ Proprietários/síndicos informados sobre metodologia
→ Agendamento de vistorias individuais + coletiva

Passo 2: Vistorias
A) UNIDADES AUTÔNOMAS (opcional para proprietário)
→ Inspetor + Proprietário
→ LVC da unidade específica
→ Cálculo do IPC (Índice de Performance)
→ TA individual

B) ÁREAS COMUNS (mandatório para condomínio)
→ Inspetor + Síndico/Comissão
→ LVC completo das áreas comuns
→ Sistemas: elétrico, hidráulico, elevadores, etc.
→ Cálculo do IPC (Índice de Performance)
→ TA individual

Passo 3: Consolidação
→ Relatório geral de NCs
→ Priorização orçamentária (Matriz GUT)
→ Negociação com incorporadora

Passo 4: AGI (Assembleia Geral de Instalação)
→ Apresentação do LVC aos condôminos
→ Votação sobre TA condicionado (se aplicável)
→ Definição de prazos para correções

Passo 5: Transição
→ Emissão de TA final
→ Início da gestão de garantias

Resultado: Condomínio instalado com segurança técnica

Problemas que a mR Empi resolve

Benefícios para cada ator

  • Documentação profissional da qualidade da obra
  • Identificação prévia de ajustes necessários
  • Redução de retrabalho pós-entrega
  • Transparência com incorporadora
  • Recebimento seguro de obras
  • Redução de custos com vícios construtivos
  • Diminuição de litígios com compradores
  • Diferencial competitivo no mercado
  • Possibilidade de oferecer gestão OLIVA
  • Segurança no recebimento do imóvel
  • Laudo técnico imparcial
  • Base legal para exigências
  • Histórico para gestão condominial futura
  • Vistoria completa de áreas comuns
  • Identificação de não conformidades
  • Base para acionamento de garantias
  • Documentação para gestão no OLIVA
  • Metodologia testada e eficiente
  • Ferramentas tecnológicas de ponta
  • Reconhecimento profissional
  • Oportunidades no marketplace
  • Suporte técnico MGL