mR Empi: o padrão técnico que chega antes do problema - e resiste ao questionamento jurídico

O que é mR Empi

Um conjunto estruturado de protocolos, documentos e processos para vistorias técnicas nos dois momentos críticos da cadeia imobiliária. Metodologia registrada no CONFEA. Implementada via SafetyCulture. Executada por inspetores credenciados.

O princípio que organiza tudo


"Chegar ANTES do problema, não depois"


A maioria dos litígios imobiliários tem origem em um único ponto cego: a ausência de documentação técnica no momento da entrega. Quando o vício construtivo aparece meses ou anos depois, as partes não têm mais como reconstituir o estado real da obra no dia em que as chaves foram entregues.

A mR Empi elimina esse ponto cego. Cada vistoria gera documentação técnica datada, fotográfica, assinada e juridicamente válida - produzida no momento em que ela ainda tem poder de mudar o curso dos eventos.

Os dois momentos da metodologia

A mR Empi atua em dois momentos críticos da cadeia imobiliária

Momento 1 – Recebimento da obra (Construtora → Incorporadora)

Quando a construtora conclui a obra e faz a entrega para a incorporadora.

  • Contratante: a incorporadora
  • Documento de referência: o contrato firmado entre construtora e incorporadora
  • Objetivo: verificar se a obra está conforme o contratado e as normas técnicas
  • Índice gerado: IPRR – Índice de Performance de Recebimento

Momento 2 – Recebimento das edificações (Incorporadora → Proprietários e síndicos)

Quando a incorporadora entrega unidades autônomas e áreas comuns.

  • Contratantes: proprietários (unidades) e síndico (áreas comuns)
  • Documento de referência: o memorial descritivo apresentado na venda
  • Objetivo: verificar se a entrega está conforme o prometido e as normas técnicas
  • Índice gerado: IPC – Índice de Performance de Conformidade

Os 3 instrumentos da mR Empi

Definição
Documento técnico que registra o estado de conformidade da obra ou edificação em relação às normas técnicas e ao projeto aprovado.

Características

  • Gerado via plataforma SafetyCulture
  • Checklist com 200+ itens verificáveis
  • Base Regulatória: ABNT NBR e Leis 
  • Registro fotográfico georreferenciado
  • Assinatura digital com ART/RRT do inspetor

Índices Gerados

  • IPRR: Índice de Performance de Recebimento (Construtora)
  • IPC: Índice de Performance de Conformidade (Edificação)

Aplicação

→ Momento 1: Construtora → Incorporadora
→ Momento 2: Incorporadora → Proprietários/Síndicos

Definição
Documento que estabelece previamente o que será verificado durante a inspeção, garantindo transparência e acordos claros entre as partes.

Função

  • Define escopo da inspeção
  • Estabelece critérios de conformidade
  • Lista sistemas e itens a serem verificados
  • Previne disputas sobre “o que deveria ter sido visto”

Tipos de TR

  • TR Residencial (edifícios/casas)
  • TR Comercial (salas/lojas)
  • TR Customizado (por demanda)

Inserção

O TR deve ser anexado aos seguintes documentos:
→ Contrato de execução da obra
→ Memorial descritivo do empreendimento

Momento

Antes do início das entregas (fase de pré-comercialização ou início das obras)

Definição
Documento formal que registra o aceite (ou não) da obra ou edificação após a verificação de conformidade.

Tipos de TA

1. TA de Aceitação Plena

  • Emitido quando: 100% dos itens estão conformes
  • Efeito: Obra/edificação oficialmente recebida

2. TA Condicionado

  • Emitido quando: Existem Não Conformidades (NCs)
  • Efeito: Aceite mediante prazo para correções
  • Inclui: Lista de NCs + Prazos + Responsáveis

Conteúdo Obrigatório

  • Referência ao LVC correspondente
  • Índice de conformidade (IPRR ou IPC)
  • Lista de NCs (se aplicável)
  • Matriz GUT das NCs (priorização)
  • Cronograma de correções
  • Assinaturas das partes

Validade Jurídica

O TA é documento válido para:
→ Abertura de processos judiciais
→ Acionamento de garantias contratuais
→ Negociação de reparos
→ Assembleia Geral de Instalação (AGI)

A base normativa e metodológica

Base Legal

  • NBR 15575
    Desempenho de Edificações Habitacionais
  • NBR 16747
    Inspeção Predial
  • NBR 5674
    Manutenção de Edificações
  • Outras normas e Leis
    ABNT NBR, NR e ISO, conforme a configuração do empreendimento.

Análise de Risco

  • FMEA
    Failure Mode and Effects Analysis
  • Identifica:
    1. Modos de falha
    2. Efeitos
    3. Criticidade
  • Matriz GUT
    Gravidade + Urgência + Tendência
  • Prioriza correções por impacto real.
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Metodologia de Priorização

FMEA (Análise de Modos e Efeitos de Falha)
Ferramenta de engenharia que identifica:

No recebimento de obras (da construtora para a incorporadora), o Índice de Prioridade de Risco de Recebimento (IPRR) é crucial para identificar falhas ocultas com os critérios de:

1. Severidade (S) – Alinhamento Normativo
2. Ocorrência (O) – Base Probabilística
3. Detecção (D) – Eficácia dos Controles

No recebimento da edificação (da incorporadora para o proprietário), a substituição de D por Custo (C) no Índice de Prioridade de Custo (IPC) reflete impactos econômicos com reparos.

Pontuação Total = S x O x D/C (máximo de 125 pontos)

+

MATRIZ GUT (Priorização Estratégica)

GUT é utilizada em ambos os casos (na recebimento da obra ou no recebimento da edificação) 

Cada Não Conformidade (NC) recebe pontuação de 1 a 5 em:

1. Gravidade (G) – Impacto do problema
2. Urgência (U) – Tempo disponível para correção
3. Tendência (T) – Probabilidade de agravamento

Pontuação Total = G × U × T (máximo 125 pontos)

Resultado

Não Conformidade encontrada na OBRA

1. IPRR – Não Conformidade (NC): IPRR = S x O x D
2. GUT – Não Conformidade (NC): GUT = G x U x T
3. Prioridade de Ação (PA): PA = MAX(IPRR,GUT)

As ações são criadas por criticidade

Não Conformidade encontrada na EDIFICAÇÃO

IPC por Não-Conformidade: IPC = S x O x C
GUT por Não-Conformidade: GUT = G x U x T
Prioridade de Ação (PA): PA = MAX(IPC,GUT)

As ações são criadas por criticidade

Prioridade de Ação (PA)

Calculado as Prioridade de Ação (PA), são elas classificadas, definido os prazos e comunicado ao responsável para a tomada de ação.

  • Níveis de PA: [≥ : 60 Crítica] – [40-59 : Alta] – [20-39 : Média] – [<20 : Baixa]

Todo esse processo de cálculo das verificações feitas no Laudo LVC é automático, assim como a comunicação ao Responsável para ação a ser tomada.

Fluxo Operacional

Como funciona na prática - passo a passo

Atividades:
1. Diagnóstico dos processos atuais da incorporadora
2. Customização do TR para o empreendimento
3. Treinamento da equipe
4. Inserção do TR no contrato da construtora
5. Setup da plataforma SafetyCulture

Entregáveis:
✓ TR customizado aprovado
✓ Processo mapeado e integrado
✓ Equipe capacitada

Situação: Obra concluída, incorporadora precisa receber

Passo 1: Solicitação de Inspeção
→ Incorporadora aciona MGL
→ MGL indica inspetor credenciado
→ Agendamento da vistoria

Passo 2: Inspeção Técnica
→ Inspetor executa LVC via SafetyCulture
→ Verificação de sistemas construtivos
→ Registro fotográfico de NCs
→ Cálculo do IPRR (Índice de Performance)

Passo 3: Emissão de Laudo
→ LVC consolidado
→ NCs priorizadas via FMEA + GUT
→ Entrega para incorporadora e construtora

Passo 4: Correções
→ Construtora corrige NCs prioritárias
→ Nova inspeção (se necessário)

Passo 5: Aceitação
→ Se conforme: TA de aceitação plena
→ Se não conforme: TA condicionado + cronograma

Resultado: Incorporadora recebe obra com clareza técnica

Situação: Entrega das unidades e áreas comuns

Passo 1: Preparação
→ TR inserido no memorial descritivo
→ Proprietários/síndicos informados sobre metodologia
→ Agendamento de vistorias individuais + coletiva

Passo 2: Vistorias
A) UNIDADES AUTÔNOMAS (opcional para proprietário)
→ Inspetor + Proprietário
→ LVC da unidade específica
→ Cálculo do IPC (Índice de Performance)
→ TA individual

B) ÁREAS COMUNS (mandatório para condomínio)
→ Inspetor + Síndico/Comissão
→ LVC completo das áreas comuns
→ Sistemas: elétrico, hidráulico, elevadores, etc.
→ Cálculo do IPC (Índice de Performance)
→ TA individual

Passo 3: Consolidação
→ Relatório geral de NCs
→ Priorização orçamentária (Matriz GUT)
→ Negociação com incorporadora

Passo 4: AGI (Assembleia Geral de Instalação)
→ Apresentação do LVC aos condôminos
→ Votação sobre TA condicionado (se aplicável)
→ Definição de prazos para correções

Passo 5: Transição
→ Emissão de TA final
→ Início da gestão de garantias

Resultado: Condomínio instalado com segurança técnica

O que a mR Empi resolve para cada ator